- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным жилищным кооперативом;
- управление управляющей организацией.
В соответствии со статьей 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья (далее ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Преимущества образования ТСЖ очевидны:

• размер платы за содержание и ремонт жилья определяется решением Общего собрания;
• возможность сдачи объектов общего имущества в аренду для снижения затрат на содержание дома;
• бережное отношение к общему имуществу дома;
• жители сами могут контролировать выполнение работ и предоставление услуг подрядной организацией.

Правление ТСЖ избирается из числа членов ТСЖ Общим собранием членов ТСЖ на срок, установленный Уставом ТСЖ, но не более чем на два года (пункт 2 статьи 147 ЖК РФ). Правление ТСЖ является исполнительным органом ТСЖ, оно вправе принимать решения по всем вопросам деятельности ТСЖ, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции Общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции Общего собрания членов ТСЖ (пункт 1 статьи 147 ЖК РФ).
Согласно пункту 4 статьи 146 ЖК РФ решения Общего собрания членов ТСЖ по вопросам, отнесенным ЖК РФ к компетенции Общего собрания в соответствии с пунктами 2, 6, 7, 12 части 2 статьи 145 ЖК РФ принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов ТСЖ. Это следующие вопросы:

• принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;
• принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
• определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
• принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме.

Решение по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на Общем собрании членов ТСЖ или их представителей.

Председатель правления ТСЖ согласно статье 149 ЖК РФ избирается на срок, установленный уставом ТСЖ. Председатель Правления ТСЖ обеспечивает выполнение решений Правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам ТСЖ, исполнение которых для указанных лиц обязательно.
Председатель правления ТСЖ действует без доверенности от имени ТСЖ, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, Уставом ТСЖ не требуют обязательного одобрения правлением ТСЖ или Общим собранием членов ТСЖ, разрабатывает и вносит на утверждение Общего собрания членов ТСЖ правила внутреннего распорядка ТСЖ в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.
Ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ избирается Общим собранием членов ТСЖ в соответствии со статьей 150 ЖК РФ не более чем на два года.
Ревизионная комиссия ТСЖ:

• проводит не реже, чем один раз в год ревизии финансовой деятельности ТСЖ;
• представляет Общему собранию членов ТСЖ заключение о смете доходов и расходов товарищества на соответствующий год и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;
• отчитывается перед Общим собранием членов ТСЖ о своей деятельности.

ТСЖ вправе заниматься только теми видами деятельности, которые указаны в его учредительных документах и соответствуют целям его создания. Объектом уставной деятельности ТСЖ является общее имущество, а обязанностями, определяющими уставную деятельность ТСЖ, являются управление общим имуществом, обеспечение его эксплуатации, владения, пользования (то есть на ТСЖ не возлагается обязанность по оказанию услуги по содержанию и эксплуатации дома либо коммунальных услуг). В договорных отношениях ТСЖ как с собственниками жилых помещений, так и с поставщиками коммунальных услуг выступает на условиях представительства.

Компетенция ТСЖ

Согласно ст. 137 ЖК РФ ТСЖ вправе:

• заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов ТСЖ;
• определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные ЖК РФ и уставом товарищества цели;
• устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов ТСЖ на год размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
• выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
• пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
• передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим ТСЖ услуги;
• продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее ТСЖ.

Поскольку ТСЖ создается собственниками, имеющими более 50 процентов голосов на Общем собрании, постольку ЖК РФ предоставляет ТСЖ права действовать автономно в целях соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме. В этом случае ТСЖ вправе:

• предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
• в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
• получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
• осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
• заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

Для достижения целей, предусмотренных уставом, ТСЖ вправе заниматься следующими видами хозяйственной деятельности в соответствии со статьей 152 ЖК РФ:

• обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
• строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
• сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

На основании решения Общего собрания членов ТСЖ доход от хозяйственной деятельности ТСЖ используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные Уставом ТСЖ. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности ТСЖ , предусмотренные ЖК РФ и Уставом ТСЖ.

Имущество ТСЖ

В собственности ТСЖ может находиться движимое и недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома (п.1 ст.151 ЖК РФ). То есть ТСЖ может иметь в собственности не только недвижимое имущество внутри многоквартирного дома, но и на земельном участке в пределах границ дома. Если ТСЖ имеет в собственности помещение в многоквартирном доме, то оно приобретает правомочия собственника, указанные в главе 6 ЖК РФ, имеет долю в праве общей собственности на общее имущество и количество голосов пропорционально этой доле.
Для ведения хозяйственной деятельности ТСЖ может приобретать в собственность машины, трактора, станки, средства малой механизации и т.п., а также офисную мебель, оборудование, компьютерную технику. Действовавшая ранее формулировка Федерального закона «О товариществах собственников жилья» воспринималась таким образом, что всё имущество, входящее в состав кондоминиума, могло составлять имущество, принадлежащее товариществу. Поэтому на практике товарищества в своём балансе учитывали помещения, принадлежащие членам ТСЖ. Новое положение ЖК РФ исключает такую трактовку и позволяет сделать однозначный вывод, что имущество собственников помещений в многоквартирном доме не может быть признано имуществом товарищества.

Средства ТСЖ

Средства ТСЖ состоят (статья 151 ЖК РФ):

• из обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов ТСЖ;
• из доходов от хозяйственной деятельности ТСЖ, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей ТСЖ;
• из субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
• из прочих поступлений.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

• плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
• плату за коммунальные услуги (п.2 ст.154 ЖК РФ).

Члены ТСЖ вносят соответствующие платежи в порядке, установленном органом управления ТСЖ (п.5 ст. 155 ЖК РФ). Не члены ТСЖ вносят плату в соответствии с договором, заключённым с ТСЖ (п.6 ст. 155 ЖК РФ). Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.
Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг собственникам жилого помещения, объединившимся в ТСЖ В соответствии с Постановлением Российской Федерации от 14.12.2005 года № 761 «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг», независимо от членства в ТСЖ собственники жилого помещения имеют право на субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

Льготы по оплате жилья и коммунальных услуг собственникам жилого помещения - членам ТСЖ, предусмотренные законодательством, предоставляются на общих основаниях.

Для определения обязанностей налогоплательщика (по разным видам налогов) существенное значение имеют следующие нормы ЖК РФ:

• из определения понятия ТСЖ следует, что по вопросам налогообложения ТСЖ должно руководствоваться теми нормами налогового законодательства, которое относится к некоммерческой организации;
• в соответствии с пунктом 5 статьи 135 ЖК РФ ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации.

ТСЖ имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. Эта норма имеет значение при определении обязанностей по исчислению и уплате налогов, а также по предоставлению налоговых деклараций. Налог на добавленную стоимость ТСЖ являются потребителями товаров и услуг организаций коммунального комплекса в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов. Плательщиком НДС может выступать только продавец товаров (работ, услуг). Конечный потребитель уплачивает НДС продавцу в составе платы за соответствующие работы и услуги, и, следовательно, обязанность по уплате НДС возникает у поставщика этих услуг.
ТСЖ не может являться перепродавцом коммунальных услуг, так как для этого требуется, как минимум, перезаключение договоров на приобретение соответствующих услуг и выполнение ряда других юридических действий.

Согласно статье 247 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций являются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов, определенных в порядке, установленном главой 25 НК РФ. На основании пункта 2 статьи 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются целевые поступления, поступившие безвозмездно на содержание и ведение уставной деятельности некоммерческих организаций. К данным целевым поступлениям, в частности, относится осуществленные в соответствии с законодательством Российской Федерации о некоммерческих организациях вступительные и членские взносы.
Если ТСЖ от своего имени заключает договоры с производителями (поставщиками) услуг (работ) по содержанию, капитальному и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлению коммунальных услуг, действуя от имени и за счет членов ТСЖ, а именно является посредником, то обложение налогом на прибыль средств, поступающих на счет ТСЖ от данной деятельности, осуществляется в порядке, предусмотренном подпунктом 9 пункта 1 статьи 251 НК РФ. То есть обложению налогом на прибыль подлежит только посредническое, агентское или иное аналогичное вознаграждение ТСЖ (основание: письмо Минфина Российской Федерации от 05.05.2006 № 03-03-05/8). С 1 января 2008 года в соответствии с изменениями, внесенными Законом Ярославской области от 25.09.2007 № 66-з «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Ярославской области о налогах», ТСЖ применяют пониженную ставку по налогу на прибыль организаций в областной бюджет в размере 13,5%.

С 1 января 2008 года в соответствии с изменениями, внесенными Законом Ярославской области от 25.09.2007 № 66-з «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Ярославской области о налогах», ТСЖ освобождаются от уплаты налога на имущество организаций.

ТСЖ - юридическое лицо, которое в соответствии со ст. 395 Налогового Кодекса РФ, не входит в перечень юридических лиц, которые освобождаются от уплаты земельного налога. Физическим лицам – членам ТСЖ, для того чтобы стать налогоплательщиками земельного налога и пользоваться налоговыми льготами, в соответствии со статьей 7 ФЗ «О государственном кадастровом учете» необходимо оформить земельный участок.
Если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, а также имеются правоподтверждающие документы о государственной регистрации данного земельного участка, то плательщиками земельного налога признаются собственники жилых и нежилых помещений этого дома. Основанием для предоставления льгот физическим лицам – членам ТСЖ на оплату налога на землю и подоходного налога являются законодательные акты Российской Федерации и органов местного самоуправления.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано на основании статьи 141 ЖК РФ принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены ТСЖ не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов собственников помещений в многоквартирном доме. В уставе ТСЖ необходимо отражать порядок использования имущества в случае ликвидации, руководствуясь пунктом 1 статьи 20 ФЗ «О некоммерческих организациях», согласно которой имущество некоммерческой организации, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов, направляется на цели, в интересах которых она была создана, и (или) на благотворительные цели. В случае если использование имущества ТСЖ в соответствии с уставом не представляется возможным, оно обращается в доход государства.